Wollen Sie Ihren Zinshausanteile verkaufen? Egal, ob Sie Mehrheitseigentümer oder Minderheitseigentümer sind, beim Zinshausverkauf gibt es viel zu beachten. Wir geben Ihnen einen Überblick wie die einzelnen Besitzverhältnisse den Verkauf beeinflussen und erklären warum eine Parifizierung sinnvoll ist.
Besitzen zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Liegenschaft, wird das als Miteigentum bezeichnet. Es gibt mehrere Möglichkeiten der Aufteilung bzw. der Nutzung:
Beim sogenannten schlichten Miteigentum gibt es rechtlich gesehen keine Eigentumszuweisung. Jedem Miteigentümer gehört ein ideeller Anteil. Also nur ein prozentueller und kein realer Teil des Zinshauses. Ein schlichter Eigentümer kann aber einen Mietvertrag oder eine Benützungsregelung abschließen, um eine Wohnung selbst nutzen zu können.
In einer Benützungsregelung können Miteigentümer festlegen, wer welchen Wohnraum nutzend darf und die Wohnungen vertraglich aufteilen. Die Benützungsregelung sollte im Grundbuch vermerkt werden, damit sie auch für die jeweiligen Rechtsnachfolger gilt.
Wohnungseigentum ist das Recht eine Wohnung oder bestimmte Räumlichkeiten ausschließlich zu nutzen und frei darüber zu verfügen. Ein Wohnungseigentümer ist im Verhältnis seines Anteils (gemessen an der Größe der Wohnung) auch Miteigentümer an den allgemeinen Teilen des Zinshauses, wie Stiegenhaus, Außenmauer und Dach. Der Eigentümer kann über die eigene Wohnung frei verfügen, ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer einzuholen.
Eine Eigentümerpartnerschaft ist eine Sonderform des Wohnungseigentums und entsteht automatisch, wenn zwei Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben. Dazu ist kein zusätzlicher Vertrag notwendig. Beide Personen sind unabhängig davon, wie viel sie zum Kaufpreis beigesteuert haben, jeweils zur Hälfte Eigentümer. Beide Partner haften auch gleichermaßen für alle Verbindlichkeiten.
Solange ein Haus nicht parifiziert ist, besteht nur ein schlichtes Miteigentum. Gerade bei Zinshäusern kann mittels Parifizierung, auch als Nutzwertfestsetzung oder Nutzwertfeststellung bezeichnet, Wohnungseigentum zugunsten mehrerer Personen geschaffen werden. Ein Nutzwertgutachten wird von Zivilingenieuren oder Architekten erstellt und soll klären, wem welcher Teil des Zinshauses gehört. Außerdem werden die Betriebs- und Erhaltungskosten für die einzelnen Wohnungen anhand des Nutzwertes berechnet.
Die Parifizierung richtet sich primär nach den Flächenverhältnissen. Je mehr Fläche ein Eigentümer hat, desto mehr Anteil hat er an der gesamten Liegenschaft. Zusätzlich werden werterhöhende sowie wertmindernde Umstände (Stockwerk, Straßen- oder Hofseite, Nord- oder Südseite) herangezogen und auch Kellerabteil, Stellplatz und Garage fließen in die Berechnung mit ein.
Die sogenannte ordentliche Verwaltung (Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen) obliegt beim schlichten Eigentum und auch beim Wohnungseigentum dem Mehrheitseigentümer. Der Mehrheitseigentümer wird nach dem Verhältnis der Anteile ermittelt und braucht mehr als 50 Prozent. In diesem Fall haben die Minderheitseigentümer die Maßnahmen, die von der Mehrheit beschlossen wurden, hinzunehmen.
Die außerordentliche Verwaltung (größere bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die Erhaltung hinausgehen) muss bei schlichtem Miteigentum einstimmig beschlossen werden. Handelt es sich um Wohnungseigentum entscheidet die Mehrheit.
Wenn die Veränderungen die Minderheit übermäßig beeinträchtigen oder die Kosten nicht aus Rücklagen gedeckt werden können, gibt es einen Minderheitenschutz und es kann eine gerichtliche Aufhebung oder Rücknahme beauftragt werden. Der Schutz greift auch dann, wenn keine oder zu wenige Maßnahmen zur Erhaltung der Liegenschaft ergriffen werden.
Im Falle eines schlichten Miteigentums kann jeder über seinen Anteil frei verfügen. Ein schlichter Miteigentümer kann seinen Anteil an der Liegenschaft verkaufen, ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen zu müssen. Ist im Grundbuch eine Benützungsregelung vermerkt, wird diese automatisch an den Rechtsnachfolger weitergegeben. Die gleiche Regelung in Bezug auf den Verkauf gilt auch für Wohnungseigentum, wobei sich Wohnungseigentum leichter verkaufen lässt, als schlichtes Eigentum, da hier die Verfügung eingeschränkt ist. Wer schlichtes Miteigentum erwirbt, bekommt wieder einen ideellen Anteil. Möchte im Falle einer Eigentümerpartnerschaft ein Partner seinen Anteil verkaufen, muss er die Zustimmung des anderen einholen.
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