Rechte und Pflichten der Vermieter

Darum muss sich der Vermieter kümmern

Der Vermieter muss den Mietgegenstand in einem brauchbaren und ortsüblichen Zustand übergeben und erhalten. Er darf den Mieter bei einem ordnungsgemäßen und vereinbarten Gebrauch der Liegenschaft nicht stören und muss dafür sorgen, dass der Mieter sein Mietrecht ungestört ausüben kann. Unter anderem trägt der Vermieter die sogenannte Erhaltungspflicht.

Erhaltungspflicht

Die Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft allgemeine Teile des Hauses. Unter anderem Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster und Außentüren sowie das Stiegenhaus und diverse Leitungen. Aber auch Gemeinschaftsanlagen, wie Zentralheizung, Lift, Waschküche und Garten. Die Erhaltungspflicht umfasst im Falle eines größeren Schadens auch Mietgegenstände. Zum Beispiel durch Wasserohrbruch, Schimmel und beschädigte Leitungen oder wenn eine freie Wohnung vor der Vermietung wieder in einen brauchbaren Zustand gebracht werden muss. Weiters betrifft die Erhaltungspflicht auch die Erfüllung von Verwaltungsvorschriften und Energiesparmaßnahmen.

Wird das Haus oder die Wohnung durch einen sogenannten außerordentlichen Zufall, also durch ein Feuer oder eine Überschwemmung, unbrauchbar, ist der Vermieter nicht zur Wiederherstellung des Hauses verpflichtet.

Die Pflichten als Vermieter im Überblick

• Übergabe der Wohnung in brauchbaren und ortsüblichem Zustand
• Erhaltungspflicht von allgemeinen Teilen des Hauses und bei größeren Schäden auch von Mietgegenständen
• Erhaltung und Reparaturen von mitvermieteten Gegenständen, wie Heiztherme und Wasserboiler
• Durchführung von Reparaturen, die allgemeine Schäden des Hauses beheben und mögliche Gesundheitsschäden von Bewohnern vermeiden

Wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, kann der Mieter von der Mietzinszahlung teilweise befreit werden.

Rechte der Vermieter
 

Der Vermieter hat zwar viele Aufgaben, gleichzeitig aber auch Rechte gegenüber dem Mieter:

• Einnahme des Mietzinses.
• Kündigung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen. Zum Beispiel, wenn keine Miete gezahlt oder der Hausfrieden vom Mieter gestört wird. Aber auch Aufgrund von Eigenbedarf.
• Das Recht die Miete zu erhöhen. Zum Beispiel nach einer Renovierung.
• Aufstellen einer eigenen Hausordnung, sofern sie keinen rechtlichen Bestimmungen widerspricht. Zum Beispiel Bestimmungen zur Haltung von Haustieren.
• Festlegen von Ruhezeiten, in denen im Haus keine lauten Tätigkeiten durchgeführt werden dürfen.

Der Mieter hat wiederum folgende Pflichten:

• Wartung und Instandhaltung von Heizung und Sanitäranalagen sowie von Gas-, Wasser- und Elektroleitungen
• Thermenservice
• Duldung der Neuschaffung des Mietgegenstandes, zum Beispiel durch einen Dachbodenausbau. Wenn dadurch allerdings in die bestehenden Rechte des Mieters eingegriffen wird, besteht die Duldungspflicht nur, wenn ein entsprechender Ersatz geschaffen wird.
• Der Mieter muss auch vorübergehende Veränderungen, wie Renovierungen oder Reparaturen am Mietobjekt hinnehmen. Im Mietrecht ist allerdings vorgesehen, dass dem Mieter für die Unannehmlichkeiten eine Entschädigung zusteht.
• Der Mieter muss dem Vermieter Zugang zum Mietgegenstand gewähren, sofern es dafür einen Grund gibt.

Kündigung und Auszug des Mieters

Gerade, wenn der Mieter auszieht, treten häufig Fragen rund um die Kündigung auf und in welchem Zustand der Mieter die Wohnung hinterlassen soll und darf. Auch folgende Punkten fallen unter Rechte und Pflichten vom Vermieter:  

Kündigung

Unter welchen Umständen dem Mieter gekündigt werden darf, hängt vor allem von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes ab, da der Mietvertrag keine Klauseln enthalten darf, die gegen das Mietrechtsgesetz verstoßen. Bei der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes gibt es genaue Regelungen zur Kündigung, aber auch zu Kaution und Befristung. Betriebskostenbegrenzung und Mietzinsbegrenzung sind ebenfalls bei der Vollanwendung vorgeschrieben. Bei der sogenannten Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes ist kein Kündigungsschutz vorgesehen und auch der Mietzins kann frei vereinbart werden.

Abnutzung beim Auszug

Die Immobilie muss vom Mieter geräumt an den Besitzer zurückgegeben werden und sich annähernd in dem Zustand befinden, in dem sie auch vermietet wurde. Ausnahme sind natürlich die üblichen Abnützungen. Normale Abnützungen sind zum Beispiel das Montieren von Seifen- und Handtuchhaltern, Kratzer in der Badewanne und das Anbringen von Mobiliar, wie Regale oder Hängekästen für die Küche. Auch die dadurch entstandenen Bohrlöcher und Schäden an Tapeten durch Mobiliar fallen unter normale Abnützung.

Ist die Wohnung übermäßig abgenutzt darf der Vermieter vom Mieter die Behebung der Schäden oder eine entsprechende Entschädigung fordern. Dann muss der Mieter allerdings nicht für eine Neuanschaffung aufkommen, sondern nur den Wert ersetzen, den der Gegenstand zum Zeitpunkt des Auszugs tatsächlich hatte.

Streichen der Wohnung

Ob die Wohnung beim Auszug vom Mieter gestrichen werden muss, ist ein häufiger Streitpunkt. Grundsätzlich ist das Ausmalen der Wohnung nicht notwendig, sofern die Wände nicht über die normalen Verhältnisse hinweg abgenutzt oder in einer sehr ungewöhnlichen Farbe gestrichen wurden. Ist dies der Fall, muss sich der Mieter vor seinem Auszug um das Ausmalen kümmern. Für diese Regelung ist grundsätzlich auch keine zusätzlich Klausel im Mietvertrag notwendig.