Jeder Miteigentümer muss zum Betrieb und Erhaltung einer Liegenschaft einen finanziellen Beitrag leisten. Dies sind unter anderem laufende Ausgaben, Erhaltungskosten oder Annuitätenzahlungen. Die Immomarie verrät welche Ausgaben genau in die Betriebskosten fallen und wie der Anteil der Eigentümer berechnet wird.
Betriebskosten sind die Kosten, die für eine gesamte Liegenschaft anfallen. Zu den Betriebskosten zählen verbrauchsabhängige Ausgaben, wie zum Beispiel Wasser- und Abwasserkosten aber auch diverse Versicherungen für das Haus oder das Honorar der Hausverwaltung. Im Eigentum werden die Betriebskosten auch „Aufwendungen“ oder „Bewirtschaftungskosten“ genannt, weil sie im Gegensatz zum Mietrechtsgesetz auch Ausgaben für Erhaltungsarbeiten, Beiträge für die Rücklage, Annuitätenzahlungen oder die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen enthalten.
Als einzelner Wohnungseigentümer zahlt man einen bestimmten Anteil an den Betriebskosten, entsprechend dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Um diesen Anteil zu bestimmen, wird im Zuge der Parifizierung die Bodenfläche aller Wohnungen und Geschäftslokale zu einer Gesamtnutzfläche errechnet. Aus der Nutzfläche jeder einzelnen Wohnung ergibt sich dann ein Prozentsatz an der Gesamtnutzfläche, der die Höhe der Betriebskosten für den Wohnungseigentümer bestimmt.
Dieser Aufteilungsschlüssel kann allerdings durch eine schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Ein Beispiel: Ein Eigentümer hat einen großen Garten, den er regelmäßig bewässert. Sein persönlicher Wasserverbrauch ist daher höher als der der anderen Eigentümer. Die Eigentümer beschließen, Messvorrichtungen anzubringen, die den Wasserverbrauch jeder einzelnen Wohneinheit ermitteln. So eine Vereinbarung muss allerdings schriftlich festgehalten werden und kann nur mit einer Mehrheit von zwei Drittel der Wohnungseigentümer beschlossen werden.
Wenn jede einzelne Rechnung anteilsmäßig an die Wohnungseigentümer verrechnet werden würde, wäre das ein ungeheurer Verwaltungsaufwand. Deshalb ist es einfacher, wenn die Hausverwaltung den Eigentümern jeden Monat einen Pauschalbetrag vorschreibt. Im Zuge der jährlichen Betriebskostenabrechnung ergibt sich dann ein Plus oder Minus in der Gesamtrechnung. Für den Wohnungseigentümer kommt es dadurch entweder zu einer Nachzahlung oder zu einem Guthaben.
Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, hängt die Berechnung der Betriebskosten vom Baujahr der Liegenschaft ab. In einem Zinshaus, das vor 1945 errichtet wurde, gilt der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Für diese Wohnungen gibt es eine ganz konkrete Auflistung an Positionen, die in die Betriebskostenabrechnung fallen dürfen. Die gesamte Auflistung der zulässigen Positionen findet man im MRG.
Für Wohneinheiten, die durch einen An- oder Umbau nachträglich errichtet wurden oder in Liegenschaften, die nach 1945 erbaut wurden, vereinbart der Eigentümer mit dem Mieter die Höhe der Betriebskosten. Wichtig ist, dass diese Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten wird. Gibt es nämlich keine oder eine nur unzulässige Vereinbarung, kann es passieren, dass der Vermieter die Betriebskosten übernehmen muss.
Um anstehende Erhaltungsmaßnahmen der Liegenschaft zu finanzieren, muss die Eigentümergemeinschaft mittels monatlicher Zahlung eine Rücklage bilden. Die Höhe des Beitrags wird von der Hausverwaltung festgesetzt und richtet sich nach der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen.
Gemäß Wohnungseigentumsgesetz muss die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das gesamte vorherige Kalenderjahr bis zum 30. Juni des Folgejahres legen und ein mögliches Guthaben bis zum 1. August auszahlen. Die Abrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein sowie eine übersichtliche Aufgliederung aller Einnahmen und Ausgaben enthalten. Alle Belege müssen für die Eigentümer einsehbar sein.
Wenn es wegen der Höhe der Betriebskosten laufend Auseinandersetzungen in der Eigentümergemeinschaft gibt und Sie überlegen, die Wohnung zu verkaufen, reden Sie mit uns. Die Immomarie macht Ihnen gerne ein Angebot!
