Das Nutzwertgutachten ist die Basis für die Berechnung von Betriebskosten, Aufwendungen oder Erträgen einer Eigentumswohnung. Doch wie kommt man zu einem Gutachten für seine Wohnung und wie werden die Nutzwerte einer Wohnung berechnet? Die Immomarie beantwortet alle Fragen zu diesem wichtigen Thema.
Wenn zwei oder mehrere Personen Anteile an einem Zinshaus oder auch Neubau-Wohnhaus besitzen, sind sie erstmal schlichte Miteigentümer. Damit ein schlichter Miteigentümer rechtmäßiger Eigentümer einer Wohnung werden kann, muss ein Ziviltechniker oder ein Sachverständiger für das Hochbau- oder das Immobilienwesen ein Nutzwertgutachten für das Zinshaus erstellen. Man nennt diesen Vorgang auch „Parifizierung“. Der Sachverständige berechnet die Nutzwerte nicht nur für alle Wohnungen, sondern auch für Geschäftsräume, Büros, Ordinationen oder Garagen, die sich im Zinshaus befinden. Anhand des Nutzwertgutachtens wird in weiterer Folge der Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen und die Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch eingetragen.
Als Basis für die Berechnung der Nutzwerte zählt die Nutzfläche. Die Nutzfläche ist jener Bereich, der in einem Zinshaus zu einem bestimmten Zweck genutzt wird. Stiegenhäuser, Heizungsräume oder auch die Wände werden nicht in die Berechnung einbezogen. Die jeweilige Nutzfläche ist also die gesamte Bodenfläche einer Wohnung, wobei Keller, offene Balkone oder Treppen nur eingerechnet werden, wenn sie sich für Wohn- oder Bürozwecke eignen.
Bei der Bewertung der einzelnen Wohnungen gibt es eine Reihe von Zu- und Abschlägen, die in das Nutzwertgutachten einfließen. Zu Beginn legt der Gutachter eine Regelwohnung fest, die als Vergleichswert für alle anderen Wohnungen genommen wird. Dann vergleicht er jede Wohnung in Hinblick auf die Ausstattung oder die Lage innerhalb des Zinshauses mit der Regelwohnung und berechnet so die Zu- oder Abschläge. Eine Substandard-Wohnung, die im Hochparterre straßenseitig liegt, wird damit anders bewertet als eine Dachgeschoßwohnung mit Blick in den begrünten Innenhof.
Bei gewerblichen Objekten wie Büros, Geschäften oder Ordinationen wird vor allem die örtliche Lage des Zinshauses berücksichtigt.
Die Nutzwerte dienen als Basis für die Berechnung von Betriebskosten, Aufwendungen oder Erträgen für jeden Wohnungseigentümer. Die Nutzwerte sind außerdem die Grundlage für den Anteil, den jeder Eigentümer an den allgemeinen Flächen des Zinshauses hat.
In einem Nutzwertgutachten müssen alle vorhandenen Räumlichkeiten und die Außenanlagen aufgelistet werden. Auch mögliche Parkplätze werden im Gutachten festgehalten. Zusätzlich wird für jede Wohnung ein Richtnutzwert festgelegt und die Zu- und Abschläge ermittelt. Am Ende steht die Berechnung der Nutzwerte für jedes einzelne Wohnungseigentumsobjekt.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, dann sollten Sie immer nach dem Nutzwertgutachten fragen. Nutzwertgutachten erhält man entweder beim Verkäufer der Wohnung, der zuständigen Hausverwaltung oder in der Urkundensammlung beim Bezirksgericht.
Auch wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, sollte das Zinshaus, in dem sich Ihre Wohnung befindet, bereits parifiziert sein. Sonst können Sie nämlich nur Ihren Anteil als schlichter Miteigentümer verkaufen und nicht Ihre Wohnung selbst. Und das wirkt sich negativ auf die Höhe des Verkaufspreises aus.
Die Kosten hängen hauptsächlich von der Größe des Zinshauses ab. Die meisten Gutachter verlangen eine fixe Basispauschale plus einen variablen Preis pro Wohneinheit oder m2.
Einen Gutachter finden Sie entweder auf der Website der ZiviltechnikerInnen oder im Mitgliederverzeichnis des Hauptverbands der Gerichtssachverständigen.
Sie überlegen, ob Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen sollen? Wir beraten Sie über die verschiedenen Möglichkeiten und machen Ihnen gerne ein individuelles Angebot.
