Beim Immobilienkauf und Verkauf gibt es vieles zu beachten. Denn vor allem der Immobilienkaufvertrag sollte gut durchdacht und wasserdricht sein. Worauf muss man also beim Aufsetzen eines Kaufvertrags achten und welche Bestandteile müssen enthalten sein? Hier ein Überblick über einen Standard Kaufvertrag für Immobilien.
In Österreich darf der Kaufvertrag für Immobilien von den Vertragspartnern selbst aufgesetzt werden. Der Immobilienkaufvertrag ist formfrei und gilt bereits in mündlicher Form. Zum Schutz aller Beteiligten sollte er aber schriftlich festgehalten und von einem Notar oder Gericht beglaubigt werden, um die Echtheit der Unterschriften zu beurkunden. Um mögliche Vertragsfehler auszuschließen, ist es ratsam, den Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen.
Bei der weiteren Vertragsabwicklung ist außerdem der Eintragungsgrundsatz im Grundbuch zu beachten. In Österreich ist für den Eigentumserwerb nicht der unterschriebene Kaufvertrag ausschlaggebend, sondern der Eintrag ins Grundbuch. Bevor der Immobilienkauf rechtskräftig ist, muss daher die Eingabe bei Gericht erfolgen. Alle Unterlagen zur Änderung des Grundbucheintrags müssen zum zuständigen Bezirksgericht gebracht werden. Erst mit dem geänderten Grundbucheintrag ist der Kauf wirklich abgeschlossen.
Vor dem Kaufabschluss sollte außerdem geklärt werden, wer die ordnungsgemäße Zahlung und Übergabe überwacht und wer das Finanzamt verständigt. Außerdem sollte sich der Käufer über mögliche Mietrechte informieren. Denn diese erlöschen nicht mit der Übernahme durch den neuen Besitzer. Und auch die Immobilienertragsteuer sollten Sie im Auge behalten.
Bei Personen müssen Name, Anschrift, Beruf, Staatsbürgerschaft, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer im Vertrag festgehalten werden. Wenn mehrere Personen eine Immobilie kaufen oder verkaufen, müssen alle im Vertrag genannt werden.
Bei Firmen oder Stiftungen muss die genaue Bezeichnung, die Firmenbuchnummer sowie der Vertreter, der den Vertrag unterzeichnet, angeführt werden.
Egal, ob Grundstück, Wohnung oder Zinshaus – der Kaufvertrag muss die Beschreibung der Liegenschaft enthalten. Unter anderem die Adresse, Wohnfläche und Alter, Baubewilligung und Flächenwidmungsplan sowie mögliche rechtliche Einschränkungen und notwendige Reparaturen. Außerdem sollten Einlagezahl, Grundstücksnummer und Katastralgemeinde genannt werden sowie je nach Liegenschaft auch die Hausverwaltung.
Auch eine Klausel über die Gewährleistung von Mängeln, die die Haftung des Verkäufers ausschließt, sollte im Vertrag stehen. Der Verkäufer hat bei Mängeln grundsätzlich Aufklärungspflicht und es sollten alle Sachmängel in Bezug auf den Zustand und Rechtsmängel, wie ein Vorkaufsrecht oder Veräußerungsverbot, im Vertrag vermerkt werden.
Es wird nicht nur der Verkaufspreis selbst angegeben, sondern auch, in welcher Art und Weise die Zahlung erfolgen soll. Wird der Preis in voller Höhe bezahlt? Wird die Immobilie lastenfrei übergeben? Wird ein Teil über ein Darlehen bezahlt, das der Käufer übernimmt? Im Falle eines Darlehens sollten auch die Laufzeit und die Höhe der Verzinsung, also die monatliche Belastung für den neuen Besitzer, im Vertrag vermerkt werden. Außerdem muss geklärt werden, ob die Übernahme überhaupt möglich ist.
Im Vertrag wird auch geregelt, wann die Zahlung des Kaufpreises fällig ist. Um die Interessen beider Vertragspartner zu wahren, ist eine Treuhandlösung ratsam. Der Käufer zahlt den Kaufpreis an einen Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt) und dieser zahlt den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer aus, wenn alle vertragskonformen grundbücherlichen Eintragungen erfolgt sind.
Sofern ein Treuhänder (Notar oder Anwalt) für die Vertragsabwicklung beauftragt wurde, sollte auch der Treuhänder mit Name und Adresse im Vertrag angeführt werden.
Es sollte eine Vereinbarung darüber getroffen werden, mit welchem Zeitpunkt alle laufenden Kosten auf den neuen Eigentümer übergehen. Unter anderem sind das Kosten wie die Grundsteuer sowie Gebühren für Wasser, Kanal und Müll. Außerdem muss geklärt werden, wer die Kosten für die Vertragserrichtung und -durchführung und für die Beglaubigung durch einen Notar oder ein Gericht übernimmt.
Der Übergabetermin und die Fälligkeit des Kaufpreises sollten theoretisch immer zusammenfallen. Wird die Liegenschaft schon vor der Zahlung übergeben, besteht die Gefahr, dass der Preis nicht ausgezahlt wird. Umgekehrt besteht bei einer verfrühten Zahlung die Gefahr, dass die Übergabe nicht mehr ordnungsgemäß durchgeführt wird.
In der Praxis ist das allerdings nur schwer umsetzbar. Aus diesem Grund sollte die Abwicklung immer über einen Notar erfolgen. Dabei hinterlegt der Käufer das Geld beim Treuhänder und nach dem Einlangen des Kaufpreises, geht die Immobilie in den physischen Besitz des Käufers über. Mit diesem Stichtag wird meist gleich ein gemeinsamer Übergabetermin vereinbart, um die Immobilie auch offiziell zu übergeben.
Grundsätzlich gibt es kein Immobilienkaufvertrag Rücktrittsrecht oder Rückgaberecht. Der Rücktritt vom Kaufvertrag für Immobilien ist nur dann möglich, wenn die andere Partei zustimmt oder wenn vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten wurden. Zum Beispiel, wenn eine der Parteien in Verzug geraten ist und der Kaufpreis nicht gezahlt wurde oder die Immobilie zum vereinbarten Stichtag noch bewohnt ist. Auch die Vorgehensweise für diese Ereignisse sollten im Vertrag geregelt werden.
Dienstbarkeiten sind zum Beispiel Wegerechte oder Durchfahrtsberechtigungen, aber auch Mietrechte und Wohnrechte. Viele dieser Dienstbarkeiten sind im Grundbuch vermerkt.
Der Grundbucheintrag sorgt daher für Klarheit auf beiden Seiten und damit für eine stressfreie Kaufabwicklung. Auf einen Blick ins Grundbuch sollten Sie also auf keinen Fall verzichten.
Das Grundbuch gibt auch darüber Aufschluss, ob der Verkäufer auch wirklich der Besitzer ist und ob die Liegenschaft durch andere Rechte belastet ist. Zum Beispiel durch Hypotheken. Wenn solche Rechte bestehen, sollten diese durch entsprechende Klauseln im Vertrag berücksichtigt werden. Im Grundbuch vermerkte Rechte und Pflichten werden grundsätzlich vom Käufer übernommen.
Mit der Aufsandungserklärung erklärt der bisherige Besitzer, dass er in die Eigentumsübertragung einwilligt. Mit dieser Erklärung kann die Eigentumsübertragung auch grundbücherlich durchgeführt werden.
Die Aufsandungserklärung ist sozusagen eine doppelte Absicherung. Diese Erklärung kann zum Beispiel auch über Eigentumsverhältnisse im Falle einer Schenkung oder Erbschaft entscheiden.
