Das Wohnrecht in Österreich

Sie denken über einen Hausverkauf mit Wohnrecht oder Hausüberschreibung mit Wohnrecht nach oder sind selbst der Begünstigte? Es gibt zahlreiche verschiedene Wohnrechtsvereinbarungen – die Immomarie hat das Thema Wohnrecht für Sie im Überblick!

                               

 

Was ist das Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit (Servitut) und ist Teil des Grundstücksrechts. Es berechtigt die begünstigte Person zur Nutzung einer Liegenschaft, die ihr nicht selbst gehört

Die inhaltliche Gestaltung des Vertrags ist Vereinbarungssache der Beteiligten. Das Wohnrecht kann sich daher auf die gesamte Immobilie beziehen, oder auch nur auf bestimmte Bereiche und Räume. Das Wohnrecht ist erst bindend, wenn es notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen ist.

 

Wann kommt das Wohnrecht zur Anwendung und wann ist es sinnvoll?

Das Wohnrecht kommt zum Beispiel dann zum Einsatz, wenn Eltern ihren Kindern ihr Haus schon zu Lebzeiten schenken oder verkaufen, es aber weiterhin selbst als Wohnsitz nutzen.

In manchen Fällen ist auch ein Wohnrecht zwischen Ehepartnern sinnvoll. Gerade, wenn die Immobilie einem Partner bereits gehört, oder aus rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen auf einen Partner übertragen wird. In diesem Fall kann ein Wohnrecht als Sicherheit eingeräumt werden.

 

Wie endet das Wohnrecht?

Das Wohnrecht kann zeitlich begrenzt sein, also ein befristetes Wohnrecht, es gibt aber auch die Möglichkeit eines lebenslangen Wohnrechts. Dann darf die begünstigte Person die Immobilie ihr Leben lang nutzen. Bewohner mit einem lebenslangen Wohnrecht dürfen auch nach einem Besitzerwechsel weiterhin in der Immobilie leben.

Bei einem lebenslangen Wohnrecht endet das Wohnrecht erst mit dem Tod der begünstigten Person und ist nicht vererbbar. Es ist aber auch möglich, dass das Wohnrecht frühzeitig aufgegeben wird. Das muss entweder einvernehmlich sein, oder zumindest der Wunsch des Begünstigten.

Das Wohnrecht bleibt auch dann aufrecht, wenn der Berechtigte davon keinen Gebrauch macht. Erst nach 30 Jahren, in denen das Wohnrecht keinen Tag ausgeübt wurde, kann der Eigentümer die Löschung beantragen 

 

Welche Rechte und Pflichten entstehen durch das Wohnrecht?

Grundsätzlich können viele Vereinbarungen individuell an die jeweilige Situation der Vertragspartner angepasst werden. Bestimmte Regelungen sind aber gesetzlich vorgegeben:

 

Welche Rechte hat der Begünstigte?
 

  • Unter bestimmten Umständen, kann das Wohnrecht ausgedehnt werden. Das Aufnahmerecht erlaubt dem Begünstigten Familienmitglieder oder Pflegepersonal in der Immobilie aufzunehmen.
     
  • Durch das Nutzungsrecht dürfen alle gemeinschaftlichen Anlagen, wie die Heizung, etc. genutzt werden – auch wenn das Wohnrecht nur auf bestimmte Räume beschränkt ist. Das Nutzungsrecht umfasst die Nutzung von Keller, Dachboden und Garage, sofern es im Vertrag nicht anders vereinbart wurde. Zum Beispiel sollten in Bezug auf die Gartennutzung detaillierte Regelungen getroffen werden – inwieweit der Bewohner den Garten bebauen oder verändern darf.

 

Was passiert mit dem Wohnrecht im Falle einer Scheidung?
 

Im Falle einer Scheidung erlischt das Wohnrecht, wenn der berechtigte Partner auszieht. Es kann zur Absicherung vereinbart werden, dass der Eintrag im Grundbuch nur gegen eine Abfindung gelöscht wird.

 

Kann eine durch das Wohnrecht übertragene Immobilie gepfändet werden?
 

Sofern es tatsächlich den Wohnberechtigten selbst betrifft ist eine Pfändung nicht möglich. Da das Wohnrecht nicht auf Dritte übertragen werden kann und die Gläubiger die Immobilie daher nicht nutzen könnten, ist die Pfändung eigentlich sinnlos.

Ist der eigentliche Besitzer nicht mehr zahlungsfähig und es droht eine Zwangsversteigerung, kann die Immobilie durch das Rückforderungsrecht wieder auf den vorherigen Besitzer, der nun das Wohnrecht genießt, übertragen werden.

 

Wer trägt welche Kosten?

Auch die Aufteilung der Kosten ist Vereinbarungssache. Gerade, wenn das Wohnrecht im Rahmen einer Schenkung innerhalb der Verwandtschaft erteilt wird, bleibt oft alles beim Alten und die Eltern kommen weiterhin für alle Abgaben und Gebühren auf, kümmern sich um allfällige Wartungskosten, Instandhaltungskoste und Sanierungskosten.

Diese individuellen Regelungen sollten aber unbedingt schriftliche festgehalten werden. Wird keine spezielle Vereinbarung getroffen, muss der Besitzer für einen Großteil der Kosten aufkommen und zumindest den Zustand des Gebäudes erhalten, der zum Zeitpunkt des Einzugs vorherrschend war.

Grundsätzlich trägt der durch das Wohnrecht Begünstigte die Kosten für die Instandhaltung. Unter anderem die Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser, Gas und Müllabfuhr sowie die Kosten für kleinere Reparaturen. Fallen größere Reparaturen oder Sanierungen an, muss der Besitzer selbst dafür aufkommen.