Die Bauklasse legt fest, wie hoch ein Zinshaus oder auch jedes andere Gebäude sein darf. Eine Auskunft, die sich im Bebauungsplan findet oder, die einem die zuständige Baubehörde gibt. Vor allem bei alten Bestandsobjekten können Besitzer einer Immobilie dabei eine Überraschung erleben – eine positive oder manchmal auch eine negative ...
Sie wollen hoch hinaus? Mit einem Zinshaus keine schlechte Idee. Schließlich bringt mehr Fläche auch mehr Miete. Vorausgesetzt das Zinshaus gehört Ihnen. Und wenn vielleicht die Fassade renoviert werden muss oder eine Sanierung ansteht, kann es durchaus interessant sein, zu wissen, wie viel Luft nach oben in Ihrer Immobilie steckt.
Während im Grundbuch dokumentiert ist, was wem gehört und welche Verbindlichkeiten oder Rechte mit diesem Eigentum verbunden sind (siehe dazu den Beitrag: Was steht im Grundbuch über ein Zinshaus?) sagen uns Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, was wo gebaut werden dürfte. Dürfte – denn was wo steht kann durchaus von dem abweichen, was bei einem Neubau errichtet werden darf. Im Detail definiert der Flächenwidmungsplan die erlaubte Nutzung für ein Grundstück, der Bebauungsplan die Regeln für deren bauliche Umsetzung. Eine davon ist die zulässige Bauhöhe, die nur in Wien und in Niederösterreich in „Bauklassen“ unterteilt wird.
Anders als man vielleicht erwarten würde, hat Niederösterreich neun Bauklassen, Wien hingegen nur sechs. Dafür gibt es im größten Bundesland keine Mindesthöhe und als Hochhaus gilt hier bereits ein Gebäude mit einer Höhe über 25 Metern – in Wien erst ab einer Höhe über 35 Meter. Dafür ist in Wien die Einteilung der Bauklassen komplexer. Während Niederösterreich nur die Höhe festlegt, wird in der Bundeshauptstadt die maximale Bauhöhe auch in ein Verhältnis zur Straßenbreite gesetzt. Im Detail sieht das folgendermaßen aus:
I: mindestens 2,5 m, nicht höher als Straßenbreite + 2 m, höchstens 9 m
II: mindestens 2,5 m, nicht höher als Straßenbreite + 2 m, höchstens 12 m
III: mindestens 9 m, nicht höher als Straßenbreite + 3 m, höchstens 16 m
IV: mehr als 12 m, nicht höher als Straßenbreite + 3 m (wenn die Straßenbreite gleich oder kleiner 15 m ist, ab 15 m Straßenbreite gilt Straßenbreite + 4 m), höchstens 21 m
V: mehr als 16 m, nicht höher als die zweifache Straßenbreite, höchstens 26 m
VI: mehr als 26 m, nicht höher als die zweifache Straßenbreite
I: bis 5 m
II: über 5 m bis 8 m
III: über 8 m bis 11 m
IV: über 11 m bis 14 m
V: über 14 m bis 17 m
VI: über 17 m bis 20 m
VII: über 20 m bis 23 m
VIII: über 23 m bis 25 m
IX: über 25 m (Hochhaus)
Ausgearbeitet werden die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne von der zuständigen Baubehörde. In Wien ist das die Magistratsabteilung Stadtteilplanung und Flächennutzung (MA 21). Aber ACHTUNG! Da diese Pläne in regelmäßigen Abständen von der Behörde selbsttätig überarbeitet werden, können für eine Neubebauung andere Vorschriften gelten, als für den Bestand. Gerade in Wien gibt es einige Gebiete, in denen man heute höher bauen darf als das kleine Zinshaus, das man vielleicht gerade geerbt hat, vermuten lässt. Umgekehrt kann es aber auch sein, dass das alte Zinshaus mittlerweile in einem Grünland steht. Dann darf man das Zinshaus zwar renovieren, im Falle eines Abbruchs darf dort aber nicht mehr neu gebaut werden.
Daher sollte man jedenfalls Einsicht nehmen, bevor man über große Ausbaupläne seines Mietshauses oder einen Verkauf nachdenkt. In Wien ist die „Servicestelle Stadtentwicklung“ sowohl Auskunftsstelle als auch Verkaufsstelle für Plandokumente der MA 21. Diese findet sich im Wiener Stadtplanungshaus, 1010 Wien, Rathausstraße 14-16. Die Öffnungszeiten sind Montag, Mittwoch und Freitag zwischen 8.00 und 12.30 Uhr, Dienstag und Donnerstag zwischen 8.00 und 17.30 Uhr (vorbehaltlich Änderungen).
Auf dem Plandokument ist die Bauklasse als rote römische Ziffern ausgewiesen. Es finden sich aber noch jede Menge anderer Zeichen auf einem solchen Plan: rote Großbuchstaben geben die Widmung an, rote Kleinbuchstaben die Bauweise, rote Linien sind Grenzen zwischen Gebieten mit unterschiedlichen Widmungen oder Bebauungsbestimmungen und schwarze Zeichen beschreiben die Ist-Situation.
Ein TIPP: Unter wien.gv.at kann man auch online einsehen, für welche Gebiete in Wien Entwürfe zur Änderung oder Neufassung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes aufliegen.
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