Sie denken über einen Hausverkauf auf Leibrente nach, oder wollen eine Immobilie auf Leibrente kaufen? Doch wie genau funktioniert der Kauf auf Leibrente und wie setzen sich die Kosten hierfür zusammen? Die Immomarie hat für Sie die wichtigsten Informationen rund um das Thema Leibrente im Überblick zusammengefasst!
Beim Kauf auf Leibrente leistet der Käufer an den Verkäufer in regelmäßigen Abständen Zahlungen in bestimmter Höhe. Der Kaufpreis wird also nicht auf einmal ausgezahlt, sondern der Verkäufer erhält bis zu seinem Tod monatliche oder jährliche Ratenzahlungen. Erst mit dem Tod des Verkäufers kann der neue Eigentümer die Immobilie voll und ganz nutzen.
Der Leibrentenvertrag oder Leibrentenkaufvertrag wird auch als Glücksvertrag bezeichnet, da beide Vertragspartner auf die Lebensdauer des Verkäufers spekulieren. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist nicht klar, wie lange die Rente gezahlt werden muss, da diese so lange läuft, wie der Verkäufer lebt. Zum Nachteil des Käufers kann die Summe, die zustande kommt, auch den tatsächlichen Wert der Immobilie übersteigen.
Ein Leibrentenvertrag ist auch unter Verwandten möglich. Zum Beispiel mit den zukünftigen Erben der Immobilie.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie der Vertrag umgesetzt werden kann:
Bei der sogenannten abgekürzten Leibrente wird bei Vertragsabschluss eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Die Laufzeit kann dann zwar nicht mehr verlängert, durch den vorzeitigen Tod des Verkäufers aber verkürzt werden.
Der Käufer wird bereits mit der Vertragsunterzeichnung zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie. Sollte der Käufer ab diesem Zeitpunkt Konkurs anmelden müssen, würde die Immobilie in die Insolvenzmasse fallen. Um sich abzusichern sollte der Verkäufer daher ein Pfandrecht für den Rentenanspruch im Grundbuch vermerken lassen. Dadurch kann er auf seine frühere Liegenschaft mittels Exekution zurückgreifen.
Um sich als Verkäufer abzusichern, gibt es außerdem die Möglichkeit einer Bankgarantie. In diesem Fall steht die Bank dafür ein, dass die Zahlungen weiterhin regelmäßig erfolgen, sollte der Käufer nicht mehr in der Lage sein.
Zusätzlich sollte auch eine Wertsicherung vereinbart werden, sodass monatlich oder jährlich eine Wertanpassung durchgeführt wird.
Die Höhe der Rente kann individuell zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden. Dabei sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:
Zur Berechnung der Leibrente wird in den meisten Fällen der Schätzwert der Immobilie durch die zu erwartende Lebensdauer des Verkäufers in Monaten dividiert.
Der Verkauf auf Leibrente ist vor allem für Pensionisten und ältere Menschen interessant. Gerade, wenn es keine Erben gibt. Durch die regelmäßigen Zahlungen können Pension oder Einkommen aufgebessert werden, gleichzeitig muss man zu Lebzeiten nicht auf das Eigentum verzichteten.
Das Risiko ist ähnlich wie bei einer Vermietung, denn man ist von den Zahlungen des zukünftigen Besitzers abhängig. Sollte der Käufer nicht mehr zahlen, kommt der Verkäufer aus dem Vertrag schwer wieder raus. Gibt es allerdings ein Konkursverfahren, kann der Vertrag angefochten werden. Dann müssen alle bisherigen Leistungen zurückgegeben werden. Der Verkäufer muss die bisher erhaltenen Renten zurückzahlen, oder er fordert im Konkursverfahren den Gesamtwert der Rente ein.
Für den Verkäufer ist es außerdem ratsam eine Wertsicherung zur vereinbaren, damit er abgesichert ist, falls die Lebenshaltungskosten steigen sollten. Sonst kann für den Verkäufer ein Verlustgeschäft entstehen.
Der Käufer hat den Vorteil, dass er eine Immobilie ohne große Einmalzahlung erwerben kann und kein Kredit notwendig ist.
Dass man nicht weiß, wie lange die regelmäßigen Zahlungen zu leisten sind, kann ein Vorteil, aber auch ein Nachteil sein. Wird die Immobilie schnell frei, muss man nur wenige Raten zahlen. Es kann aber auch sein, dass sich die regelmäßigen Zahlungen über mehrere Jahrzehnte hinziehen und die Summe im Endeffekt um einiges größer wird, als es bei einer einmaligen Zahlung der Fall gewesen wäre. Aber auch, wenn der Verkäufer die Lebenserwartung um Jahrzehnte übersteigt, kann der Käufer aus dem Vertrag kaum aussteigen.
