Immobilienertragsteuer

Zur Immobilienertragsteuer gibt es häufig viele Fragen - Was ist die Immobilienertragsteuer? Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer? Welche Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer gibt es? Was ist mit der Immobilienertragsteuer nach einer Erbschaft oder Schenkung? Die Immomarie gibt Ihnen Antworten auf Fragen rund um die Immobilienertragsteuer!

 

 

 

Wer zahlt Immobilienertragsteuer?

Seit 1. April 2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus Veräußerungen von Grundstücken und Immobilien der Einkommensteuerpflicht.

 

Von der Immobilienertragsteuer betroffen sind entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant sind unentgeltliche Übertragungen einer Liegenschaft, da es keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung und somit keinen Veräußerungsgewinn gibt. Bei Schenkungen oder Erbschaften fällt also keine Immobilienertragsteuer an.

 

Unter gewissen Umständen gibt es eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer. Der Hauptwohnsitz sowie sogenannte selbst hergestellte Gebäude sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer ausgenommen.

 

Berechnung der Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. Jänner 2016 liegt der Steuersatz für die Veräußerung von Grundstücken, egal ob bebaut oder unbebaut, bei 30 Prozent. Sogenannte Altbestände, also Grundstücke und Liegenschaften, die vor dem 31. März 2012 angeschafft wurden, werden seit dem 1. Jänner 2016 pauschal mit 4,2 Prozent besteuert.

 

Alle anderen Immobilien fallen unter den Neubestand. Das sind Liegenschaften, die nach dem 31. März 2012 gekauft wurden. Dabei wird der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten versteuert. Zu den tatsächlichen Anschaffungskosten zählen die bezahlte Grunderwerbssteuer samt Eintragungsgebühr sowie die Maklerprovision und die Kosten für die Vertragserrichtung. Auch der sogenannte Herstelleraufwand sowie der Instandsetzungsaufwand für Sanierungen kann dazu gezählt werden, sofern sie nicht bereits als Werbungskosten oder Betriebskosten abgesetzt wurden.

 

Die Immobilienertragsteuer hat keine Auswirkungen auf die Versteuerung des Einkommens aus anderen Einkommensquellen. Es gibt aber die Möglichkeit einen Antrag auf Regelbesteuerung zu stellen. Dann wird der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf gemeinsam mit dem restlichen Einkommen versteuert. Das hat allerdings nur dann Sinn, wenn die durchschnittliche Steuerquote unter 25 Prozent liegt.

 

Abfuhr der Immobilienertragsteuer

Die Abfuhr der Immobilienertragsteuer im privaten Bereich erfolgt in den meisten Fällen durch einen Notar oder Rechtsanwalt. Die Parteienvertreter haften gegenüber dem Finanzamt für die richtige Berechnung und Abfuhr der Steuer.

 

Im Fall dieser sogenannten Selbstberechnung müssen die Einkünfte nicht mehr in die Einkommenssteuererklärung aufgenommen werden.

 

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung beide zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang, da bei der Hauptwohnsitzbefreiung auch der Grund und Boden steuerfrei ist.

 
Hauptwohnsitzbefreiung

Wenn es sich bei der Liegenschaft um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt, ist die Veräußerung grundsätzliche steuerfrei, wobei es zwei Möglichkeiten der Hauptwohnsitzbefreiung gibt.

 

Entweder muss der Besitzer seit der Anschaffung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre in der Immobilie gelebt haben. Diese sogenannte „5 von 10 Regel“ gilt auch dann, wenn die Immobilie die restliche Zeit vermietet war.

 

Hinsichtlich der „5 von 10 Regel“ zählen auch Zeiten, in denen der Verkäufer die Immobilie bereits als Hauptwohnsitz genutzt hat, aber noch nicht selbst der Eigentümer war. Die Steuerbefreiung hängt in diesem Fall also davon ab, ob er in der Immobilie fünf Jahre durchgehend gelebt hat.

 

Abgesehen von dieser Ausnahme muss der Verkäufer immer selbst Eigentümer gewesen sein, damit die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist also nicht vererbbar.

 

Die Hauptwohnsitzbefreiung betrifft auch den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000 Quadratmetern.

 

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind auch Veräußerungsgewinne eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist in diesem Fall aber trotzdem steuerpflichtig, sofern nicht zusätzlich die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt.

 

Selbst hergestellt bedeutet, dass das Gebäude vom Verkäufer komplett neu errichtet wurde oder er eine Firma damit beauftragt hat, er also zumindest das finanzielle Risiko getragen hat.

 

Wenn die Immobilie innerhalb der letzten Jahre teilweise vermietet und für die Erzielung von Einkünften genutzt wurde, kann nur der nicht vermietete Teil von der Steuer ausgenommen werden.

 

Auch bei einer Erbschaft, wenn bereits der Rechtsvorgänger das Haus gebaut hat, greift die Herstellerbefreiung nicht.