Gerade in Österreich ist das Mietrecht sehr umfangreich und kompliziert. Es gibt viele Ausnahmen und Zusätze und daher auch viele offene Fragen und Unklarheiten. Was sollte man über das Mietrecht in Bezug auf ein Zinshaus wissen und worauf muss man als Vermieter achten? Die Immomarie gibt Ihnen eine Zusammenfassung.
Zinshäuser sind Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten, die langfristig vermietet werden. Heutzutage sind das aber nicht mehr nur Häuser der Gründerzeit aus dem 19. Jahrhundert, sondern auch Neubauten, in denen mehr als zwei Wohnungen vermietet werden.
Das Mietrecht gilt in der Vollanwendung nur für Altbauten und für geförderte Neubauten. Altbauten sind Gebäude, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden. Ein Neubau ist ein Haus, das nach dem 30. Juni 1953 gebaut wurde. In freifinanzierten und nicht geförderten Neubauten, findet das Mietrecht nur teilweise Anwendung. Diese sogenannte Teilanwendung des Mietrechts betrifft unter anderem Kaution, Befristung sowie Kündigungsschutz. Eine Mietzinsbegrenzung gilt hier nicht. Der Mietzins wird zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart.
Bei älteren Häusern wird zur Festlegung des Mietzinses der Richtwert herangezogen, wobei aber jedes Zinshaus individuell geprüft werden sollte, da diverse Sonderregelungen greifen könnten. Zum Beispiel bei denkmalgeschützten Häusern.
Wohnungen können nach dem Mietrecht in Österreich mit fünf verschiedenen Mietzinsen vergeben werden:
Der angemessene Mietzins orientiert sich an den Mieten der Umgebung und ist im Normalfall höher als der Richtwert. Der angemessene Mietzins wird häufig in sehr großen (ab 130 m² Wohnnutzfläche) und gut ausgestatteten Wohnungen verlangt, da hier der Gesetzgeber scheinbar davon ausgeht, dass sich diese Mieter den „angemessenen Preis“ leisten können.
Der freie Mietzins ist den Neubauten vorbehalten. Allerdings mit Einschränkungen. Der freie Mietzins darf nicht verlangt werden, wenn die Wohnbauförderung noch nicht zurückgezahlt ist. Handelt es sich aber grundsätzlich um Eigentumswohnungen, die nach 1945 staatlich gefördert wurden, hat die Miete keine gesetzliche Obergrenze. Außer das Zinshaus wurde mit der „Wohnbauförderung 1968“ finanziert, dann unterliegt es dem „angemessenen Mietzins“.
Der Friedenskronenzins wurde im letzten Friedensmonat vor dem ersten Weltkrieg im Juli 1914 festgelegt. Damit die Hyperinflation während des Krieges die Wohnungsnot nicht noch vergrößert, wurden die Mieten eingefroren. Auch heute noch liegt der Friedenskronenzins bei wenigen Schillingen pro Quadratmetern. Neuvermietungen zum Friedenskronenzins gibt es allerdings nicht mehr.
Wird der Mietvertrag vererbt oder übertragen, besteht die Möglichkeit in die bestehenden Mietverhältnisse einzusteigen. Ist die Miete sehr gering, kann der Kategoriezins angehoben werden. Allerdings nur um maximal 2,65 Euro pro Quadratmeter. Für Neuvermietungen existierte der Kategoriezins praktisch aber nicht mehr.
Altbauten unterliegen sehr strengen Vorgaben in Bezug auf den Mietzins. Der sogenannte Richtwert legt fest, dass pro Quadratmeter nur ein bestimmter Nettomietzins verlangt werden darf. Der jeweilige Richtwert hängt unter anderem von Lage und Ausstattung ab. Wenn das Haus dem „Rückzahlungsbegünstigungsgesetz“ unterliegt, darf allerdings der angemessene oder freie Mietzins verlangt werden. Dieses Gesetz betrifft Zinshausbesitzer, die in den 1970er und 1980er Jahren die öffentliche Förderung für den Erwerb ihres Zinshauses frühzeitig zurückgezahlt haben.
Die Art der Eigentumsübertragung ist grundsätzlich nicht relevant. Egal, ob Kauf, Schenkung, Erbschaft oder Zwangsversteigerung – der neue Vermieter muss die bestehenden Verträge übernehmen.
Mit dem neuen Hausbesitzer ändert sich in der Regel das Konto, auf das die Miete überwiesen werden soll und auch die Hausverwaltung.
Die Hausordnung darf der neue Besitzer aber nicht einfach ändern, da sie Teil des Mietvertrags ist. Hat es bis zu diesem Zeitpunkt keine Hausordnung gegeben, darf mit dem Besitzerwechsel auch keine neue erlassen werden. Außer alle Mieter stimmen zu.
Der Käufer eines Zinshauses tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Er ist also an die vereinbarten Regelungen gebunden. Da der neue Eigentümer nicht in die bestehenden Verträge eingreifen darf, ist auch eine Erhöhung der Mieten nicht möglich. Außer der Hauptmietzins ist sehr niedrig und wurde vor dem 1. März 1994 festgelegt. Dann ist eine Erhöhung oder Anpassung möglich.
Die Kaution zahlt immer derjenige zurück, der gerade Eigentümer ist. Auch wenn Miete zurückgefordert wird, weil zu viel gezahlt wurde, richtet sich dieser Anspruch gegen den aktuellen Vermieter.
Wenn der Mietvertrag dem Kündigungsschutz unterliegt, darf der neue Eigentümer den Mieter nur kündigen, wenn es einen gesetzlichen Grund dafür gibt. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach zehn Jahren möglich. Grundsätzlich kann der Mietvertrag aber auch wegen Nichtbenützung oder unerlaubter Weitergabe gekündigt werden.
