Die Chancen & Risiken eines Dachbodenausbaues

Zinshausbesitzer stehen oft vor der großen Frage, ob sie den unausgebauten Dachboden ihres Mietshauses zu Dachgeschoßwohnungen ausbauen sollen. Doch obwohl ein solcher Umbau durch die Schaffung von neuer Nutzfläche eine Wertsteigerung mit sich bringt, birgt er auch einige Gefahren. Die Immomarie hat Ihnen die Chancen und Risiken einer solchen Investition zusammengefasst.

 

 

Was ist ein Rohdachboden?

Als Rohdachboden bezeichnet man den unausgebauten Dachboden eines Mietshauses. Man spricht also nur dann von einem Rohdachboden, wenn sich das Dach in seiner ursprünglichen Form befindet und noch nicht zu einem Wohnraum umfunktioniert wurde. Speziell bei Gründerzeit-Zinshäusern ist ein Rohdachboden besonders gut von außen zu erkennen, da es sich dabei meist um Satteldächer ohne Fenster handelt.

 

Was gilt es bei einem Ausbau zu bedenken?

Der Ausbau eines Rohdachbodens muss allerdings ganz genau durchdacht und geplant werden, weshalb Experten empfehlen, niemals den Umbau eines Dachbodens ohne professionelle Unterstützung umzusetzen. Denn hier gibt es sehr viele rechtliche und auch bautechnische Details zu beachten, wer also an der falschen Stelle spart riskiert grobe bautechnische Schäden.

 

Doch bevor man mit der Planung beginnt, sollte man folgende Punkte klären:

  • Ist das Zinshaus bzw. der Rohdachboden für einen Umbau überhaupt geeignet?
  • Wie hoch darf gebaut werden?
    Die genauen Details dazu sind im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan geregelt.
  • Befindet sich mein Haus in einer Schutzzone?
    Auch diese Information ist im Flächenwidmungs- und Bebauungplan geregelt. Wenn sich das Haus in einer Schutzzone befindet, ist man mit den straßenseitigen Gestaltungsmöglichkeiten sehr stark eingeschränkt ist.

Als Alleineigentümer eines Zinshauses ist man befugt den Umbau ohne Einverständnis seiner Mieter zu starten, dabei sollte man allerdings Folgendes beachten:
Die Leidtragenden eines solchen Dachbodenausbaues sind oft die Mieter, denn sie müssen monatelang mit der Lärmbelästigung und anderen Einschränkungen leben. Deshalb gilt es zu bedenken, dass sie aufgrund dieser Belästigung eine Mietzinsminderung einfordern können. Diese Möglichkeit muss somit in die Budgetplanung mit einbezogen werden.

 

Wenn das Zinshaus allerdings parifiziert ist und es mehrere Eigentümer gibt, dann gestaltet sich der Umbau etwas schwieriger. Hier darf der Dachboden nur ausgebaut werden, wenn alle Parteien damit einverstanden sind und man die gesamte Fläche des Rohdachbodens erworben hat. Wenn es allerdings zu Planungsänderungen kommt, nachdem die Baubewilligung erteilt wurde, dann muss das nochmalige Einverständnis aller Eigentümer eingeholt werden.

 

Nachdem man eine genaue Bestandsaufnahme gemacht hat, sämtliche Bewilligungen von diversen Magistraten eingeholt hat und die Umbau-Pläne bewilligt wurden, erhält man eine Baubewilligung und kann mit dem Umbau des Dachbodens starten.

 

Doch was sind die Chancen eines Rohdachbodenausbaues?

Meist kommt es beim Ausbau eines Dachbodens zu einer deutlichen Wertsteigerung des Zinshauses. Es wird nicht nur eine neue vermietbare Wohnfläche geschaffen, sondern auch oft das Haus im Zuge des Umbaus saniert. Um die Dachgeschoßwohnungen zusätzlich aufzuwerten, wird meist beim Ausbau ein Lift eingebaut und das Entree verschönert. Somit ist es möglich den Mietszins im ganzen Haus etwas anzuheben.

 

Des Weiteren unterliegen Dachgeschoßwohnungen – die nach 2001 errichtet wurden – keinen Mietzins-Regelungen. Deshalb können sie entsprechend teurer vermietet werden.

 

Ein weiterer Vorteil ist, dass durch den Ausbau oft die Stabilität eines Gründerzeithauses verbessert wird, das ist allerdings nur dann der Fall, wenn nicht unsachgemäß gearbeitet wird.

 

Was sind die Risiken eines Dachgeschoßausbaues?

Wie bereits erwähnt, ist ein solcher Ausbau sehr kompliziert und sollte nur von Experten durchgeführt werden. Schon alleine der Bewilligungsprozess gilt als äußerst heikel und ist oft sehr langwierig. Um eine Baubewilligung für den Dachbodenausbau zu bekommen, müssen genaue Auflagen erfüllt werden, wodurch die Bewilligungsphase auch mehrere Monate, manchmal sogar Jahre, dauern kann. Dieser Prozess verursacht oft einen erheblichen und manchmal nicht vorab kalkulierbaren finanziellen Mehraufwand.

 

Darüber hinaus gilt es zu bedenken, dass die Bewohner des Mietshauses während des Umbaus zwischenzeitlich ohne Dach auskommen müssen. Dadurch kann es oft zu Wasserschäden und anderen Beeinträchtigungen kommen, die nur durch eine professionelle Abwicklung verhindert werden können. Ist der Bauherr kein Profi, kann es oft während des Umbaus durch neue Entwicklungen zu explodierenden Kosten kommen.

 

Außerdem sind die Kosten eines Dachbodenausbaus wegen des weitaus höheren technischen Aufwandes, ungefähr doppelt so hoch, wie bei einem vergleichbaren Neubau. Deshalb zahlt sich die Vermietung einer neu ausgebauten Dachwohnung meist leider nicht aus, weil damit keine entsprechend hohe Marktmiete erzielt werden kann, um die Ausbaukosten des Zinshauses halbwegs rentabel zu machen. Das ist der Grund, warum sehr viele Dachgeschoßwohnungen nicht vermietet, sondern gleich verkauft werden. Allgemein gilt zu sagen, dass viele private Zinshauseigentümer vor einem solchen Ausbau eher zurückschrecken und stattdessen lieber gleich das ganze Zinshaus verkaufen.

 

Was ist somit unsere Empfehlung?

Zusammenfassend gilt zu sagen, dass ein Dachbodenausbau eine deutliche Wertsteigerung für Ihr Zinshaus mit sich bringt. Allerdings ist ein solcher Umbau sehr kostenintensiv und verursacht einen hohen finanziellen Mehraufwand. Aus diesem Grund empfehlen wir einen Rohdachboden niemals ohne professionelle Unterstützung umzusetzen. Wer also an falscher Stelle spart, riskiert einen bautechnischen Totalschaden.